Wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty, a inwestor nie może tego uprawnienia wyłączyć ani ograniczyć w umowie. Jeżeli nie udzieli gwarancji w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 45 dni, wykonawca ma prawo odstąpić od umowy z winy inwestora i zachować roszczenie o wynagrodzenie. Podstawą są art. 649¹ i następne Kodeksu cywilnego.
To jedno z najmocniejszych narzędzi, jakie polskie prawo daje wykonawcy, i jednocześnie jedno z najrzadziej używanych. Większość firm budowlanych dowiaduje się o nim dopiero wtedy, gdy inwestor przestaje płacić, a wtedy jest już późno.
Czym jest gwarancja zapłaty
Gwarancja zapłaty zabezpiecza terminową zapłatę umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Nie jest to zabezpieczenie na majątku inwestora, tylko zobowiązanie podmiotu trzeciego, najczęściej banku lub ubezpieczyciela, do wypłaty na wypadek braku zapłaty.
Formy przewidziane przez przepisy to między innymi gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa i poręczenie banku. Wybór należy do inwestora, bo to on gwarancji udziela.
Do jakiej wysokości można żądać
Wykonawca może żądać gwarancji do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych przyjętych na piśmie przez inwestora.
Dwie rzeczy są tu istotne. Po pierwsze, obejmuje to całe wynagrodzenie, a nie tylko część już wykonaną. Po drugie, roboty dodatkowe wchodzą do podstawy tylko wtedy, gdy zostały przyjęte na piśmie, co jest kolejnym argumentem za pisemnym potwierdzaniem każdego rozszerzenia zakresu.
Udzielenie gwarancji na część kwoty nie zamyka drogi do żądania kolejnej, aż do łącznej wysokości wynikającej z ustawy.
Uprawnienia nie da się wyłączyć
To jest sedno całej konstrukcji. Prawo wykonawcy do żądania gwarancji nie może być wyłączone ani ograniczone czynnością prawną. Zapis w umowie, w którym wykonawca zrzeka się tego uprawnienia, jest bezskuteczny.
Idzie to jeszcze dalej. Odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem gwarancji jest bezskuteczne. Inwestor nie może więc ukarać wykonawcy za samo wystąpienie z żądaniem, co w praktyce zdejmuje z wykonawcy główną obawę przed skorzystaniem z tego narzędzia.
Kto płaci za gwarancję
Udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności ponoszą obie strony umowy po połowie. Wykonawca nie ponosi więc pełnego ciężaru finansowego swojego żądania, co dodatkowo obniża próg wejścia.
W praktyce koszt gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej jest niewielki w stosunku do wartości robót, a połowa tego kosztu jest wręcz marginalna wobec ryzyka niezapłaconej faktury na dużym kontrakcie.
Termin 45 dni i co po nim
Wykonawca wyznacza inwestorowi termin na udzielenie gwarancji, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 45 dni. Jeżeli inwestor gwarancji nie udzieli, wykonawca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z winy inwestora.
Konsekwencje są dla wykonawcy bardzo korzystne. Brak żądanej gwarancji traktuje się jako przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Oznacza to, że inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, a doznał przeszkody z przyczyn leżących po stronie inwestora. Inwestor może jedynie odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.
W praktyce oznacza to, że wykonawca może zejść z budowy i nadal domagać się wynagrodzenia, pomniejszonego o zaoszczędzone koszty.
Kiedy wystąpić z żądaniem
Moment ma znaczenie i większość wykonawców trafia z nim za późno.
- Przy pierwszych sygnałach problemów płatniczych inwestora, a nie po trzeciej niezapłaconej fakturze.
- Przed rozpoczęciem etapu wymagającego dużych nakładów po stronie wykonawcy.
- Gdy inwestor zaczyna kwestionować zakres robót albo przeciągać odbiory.
- Przy każdej większej umowie z inwestorem, którego nie znasz z wcześniejszej współpracy.
Żądanie gwarancji na wczesnym etapie jest zwykłym elementem zarządzania ryzykiem, a nie deklaracją konfliktu. Traktowanie go jako ostateczności to główny powód, dla którego to narzędzie jest w Polsce niedowykorzystane.
Jak sformułować żądanie
Żądanie powinno zawierać kilka elementów, żeby uruchomić skutki ustawowe.
- Wskazanie umowy, której dotyczy, oraz zakresu robót.
- Kwotę żądanej gwarancji z wyliczeniem obejmującym wynagrodzenie umowne oraz roboty dodatkowe przyjęte na piśmie.
- Wyznaczony termin, nie krótszy niż 45 dni.
- Pouczenie o skutkach bezskutecznego upływu terminu, czyli o prawie odstąpienia z winy inwestora.
- Formę pisemną i sposób doręczenia pozwalający wykazać datę.
Data doręczenia decyduje o biegu terminu, więc list polecony za potwierdzeniem odbioru albo doręczenie za pokwitowaniem to minimum.
Gwarancja zapłaty a inne zabezpieczenia w budowlance
Warto rozróżnić narzędzia, które w praktyce bywają mylone.
- Gwarancja zapłaty zabezpiecza wykonawcę przed brakiem zapłaty ze strony inwestora. To jest przedmiot tego tekstu.
- Kaucja gwarancyjna i zabezpieczenie należytego wykonania działają w drugą stronę, chroniąc inwestora przed wadami i niewykonaniem.
- Solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcom to odrębna konstrukcja, chroniąca podwykonawcę, a nie generalnego wykonawcę.
- Poręczenie i gwarancja bankowa to formy, w których gwarancja zapłaty bywa udzielana, opisane szerzej osobno.
Co zrobić, gdy inwestor już nie płaci
Jeżeli faktury są już przeterminowane, gwarancja zapłaty nadal ma sens, bo obejmuje ewentualne roszczenie z tytułu wynagrodzenia, a jej brak otwiera drogę do odstąpienia i zejścia z budowy przy zachowaniu roszczenia.
Równolegle warto uruchomić klasyczną ścieżkę: wezwanie do zapłaty, naliczenie odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych oraz rekompensatę za koszty odzyskiwania należności. Jeżeli inwestor jest spółką kapitałową bez majątku, w grę wchodzi też odpowiedzialność członków zarządu.
Jak policzyć kwotę żądanej gwarancji
Podstawę stanowi ewentualne roszczenie o wynagrodzenie wynikające z umowy oraz roboty dodatkowe lub konieczne przyjęte przez inwestora na piśmie. W praktyce liczy się to tak.
- Bierzesz pełne wynagrodzenie umowne, a nie tylko część dotychczas wykonaną.
- Dodajesz wartość robót dodatkowych, ale wyłącznie tych, które inwestor zaakceptował pisemnie.
- Odejmujesz kwoty już zapłacone i bezspornie rozliczone.
- Uwzględniasz przewidywane waloryzacje, jeżeli umowa je przewiduje.
Roboty dodatkowe uzgodnione wyłącznie ustnie albo w rozmowie na budowie do podstawy nie wejdą. To jeden z mocniejszych argumentów za tym, żeby każde rozszerzenie zakresu potwierdzać wpisem do dziennika budowy albo protokołem podpisanym przez obie strony. Bez pisemnego potwierdzenia roboty dodatkowe znikają nie tylko z gwarancji, ale i z późniejszego sporu o wynagrodzenie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy z żądaniem może wystąpić podwykonawca
Przepisy dotyczą relacji wykonawcy i generalnego wykonawcy z inwestorem. Podwykonawca ma własne narzędzie w postaci solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia, na odrębnych zasadach.
Czy inwestor może odmówić i po prostu przyjąć odstąpienie
Może, ale wtedy ponosi konsekwencje. Odstąpienie następuje z jego winy, a wykonawca zachowuje roszczenie o wynagrodzenie z odliczeniem tego, co zaoszczędził, nie wykonując robót.
Czy można żądać gwarancji kilka razy
Tak. Udzielenie gwarancji na część kwoty nie stoi na przeszkodzie kolejnemu żądaniu, aż do łącznej wysokości wynikającej z przepisów.
Czy 45 dni można skrócić za zgodą stron
Ustawa określa minimum, poniżej którego termin nie może zejść. Wyznaczenie krótszego terminu naraża wykonawcę na zarzut, że odstąpienie było przedwczesne, więc bezpieczniej trzymać się ustawowego minimum.
Czy żądanie gwarancji psuje relacje z inwestorem
Bywa tak odbierane, ale ustawa świadomie chroni wykonawcę przed konsekwencjami, uznając odstąpienie inwestora z tego powodu za bezskuteczne. Rzetelny inwestor z zabezpieczonym finansowaniem udziela gwarancji bez problemu, a odmowa sama w sobie jest informacją o kondycji kontraktu.
Co jeśli umowa zawiera zakaz żądania gwarancji
Taki zapis jest bezskuteczny. Uprawnienie wynika z ustawy i nie może zostać wyłączone ani ograniczone czynnością prawną, niezależnie od tego, co strony podpisały.
Powiązane tematy
W rozliczeniach budowlanych wraca też pytanie o przenoszenie kosztów na kontrahenta.
- Refaktura kosztów — jak i kiedy przenieść koszt na kontrahenta
