TL;DR. Licytacja komornicza to etap egzekucji, w którym komornik sprzedaje zajęty majątek dłużnika, by uzyskać pieniądze dla wierzyciela. Nie jest osobnym sposobem ściągania długu – poprzedza ją wniosek egzekucyjny z tytułem wykonawczym i zajęcie konkretnego składnika majątku. Przy nieruchomości cena wywołania w pierwszej licytacji to 3/4 sumy oszacowania, w drugiej 2/3; przy ruchomości odpowiednio 3/4 i 1/2 wartości szacunkowej. Licytant wpłaca rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Sprzedaż nieruchomości odbywa się dziś co do zasady jako licytacja elektroniczna. Pieniądze nie trafiają do wierzyciela automatycznie – dzieli je plan podziału według kolejności z art. 1025 KPC, w którym wierzyciel niezabezpieczony rzeczowo stoi dopiero w kategorii dziewiątej, za kosztami egzekucji, alimentami, wynagrodzeniami i wierzycielami hipotecznymi. Jeśli druga licytacja nieruchomości nie dojdzie do skutku, wierzyciel egzekwujący może przejąć ją na własność za 2/3 oszacowania.
Czym jest licytacja komornicza i co ją poprzedza
Licytacja komornicza jest końcowym etapem egzekucji z majątku dłużnika. Komornik wystawia na sprzedaż zajętą rzecz, a uzyskane pieniądze przeznacza na zaspokojenie wierzyciela. Kluczowa rzecz, której często nie rozumieją przedsiębiorcy: do licytacji nie da się przeskoczyć. Najpierw musisz mieć tytuł wykonawczy (najczęściej prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności), potem złożyć do komornika wniosek egzekucyjny, a komornik musi zająć konkretny składnik majątku. Dopiero zajętą rzecz można zlicytować.
We wniosku egzekucyjnym warto wskazać składniki majątku dłużnika, z których chcesz prowadzić egzekucję – jeśli je znasz. To ważne, bo egzekucja licytacyjna wymaga wcześniejszego zajęcia konkretnej ruchomości albo nieruchomości. Brak wiedzy o majątku dłużnika to jeden z najczęstszych powodów, dla których egzekucja kończy się niczym. Dlatego zanim trafisz do komornika, opłaca się ustalić, co dłużnik faktycznie posiada – temu służy wywiad gospodarczy i lokalizacja majątku.
Podstawą prawną egzekucji z nieruchomości są art. 921-1013 KPC, a samej licytacji i czynności po niej – w szczególności art. 952-1013 KPC. Egzekucję z ruchomości regulują art. 844-879(11) KPC.
Etapy licytacji nieruchomości krok po kroku
Sprzedaż nieruchomości to procedura wieloetapowa i to jej długość, a nie sama data przetargu, decyduje o tym, jak szybko odzyskasz pieniądze. Typowa sekwencja wygląda tak:
- Zajęcie nieruchomości – obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami, pożytkami i prawami objętymi zajęciem.
- Opis i oszacowanie – komornik z biegłym ustala stan prawny i faktyczny oraz sumę oszacowania, która jest bazą dla ceny wywołania.
- Obwieszczenie o licytacji – zawiera przedmiot licytacji, sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi oraz czas i miejsce licytacji albo dane e-licytacji.
- Przetarg – właściwa licytacja.
- Przybicie – sąd udziela przybicia osobie, która zaoferowała najwyższą cenę.
- Zapłata ceny i przysądzenie własności – po zapłacie sąd przysądza własność nabywcy.
- Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji – podział pieniędzy między wierzycieli.
Są też twarde terminy chroniące dłużnika. Termin licytacji nieruchomości nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania, ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Ceny wywołania: pierwsza i druga licytacja
To liczby, które każdy wierzyciel powinien znać, bo decydują, ile realnie da się uzyskać ze sprzedaży.
Przy nieruchomości:
- cena wywołania w pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania,
- w drugiej licytacji spada do 2/3 sumy oszacowania.
Przy ruchomości:
- cena wywołania w pierwszej licytacji publicznej to 3/4 wartości szacunkowej,
- w drugiej 1/2 wartości szacunkowej (czyli 5/10).
To pokazuje, dlaczego druga licytacja jest dla wierzyciela mniej korzystna – próg wejścia jest niższy, więc majątek może pójść taniej. Z drugiej strony niższa cena zwiększa szansę, że w ogóle znajdzie się kupiec i egzekucja przyniesie cokolwiek.
Postąpienia również są uregulowane. Przy nieruchomości postąpienie nie może być niższe niż 1% ceny wywołania (z zaokrągleniem w górę do pełnych złotych). Przy ruchomości co do zasady nie mniej niż 5% ceny wywołania, a przy ruchomości o wartości szacunkowej powyżej 100 000 zł – nie mniej niż 1%.
Rękojmia, czyli wadium licytacyjne
Żeby przystąpić do przetargu, licytant musi wpłacić rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Przy nieruchomości rękojmię składa się najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. To zabezpieczenie powagi oferty – kto wygra, a nie zapłaci, traci rękojmię.
Przy ruchomościach jest próg kwotowy: rękojmi nie składa się, jeśli suma oszacowania nie przekracza 5 000 zł. Powyżej tej kwoty rękojmia wynosi standardowe 1/10 sumy oszacowania.
W przetargu nieruchomości nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji służbowo. Do odbycia przetargu wystarczy stawienie się jednego licytanta – nie trzeba kilku chętnych, by licytacja była ważna.
E-licytacja, czyli sprzedaż przez internet
E-licytacja to sprzedaż prowadzona przez system teleinformatyczny zamiast ustnego przetargu w sali. W 2026 roku sprzedaż nieruchomości co do zasady odbywa się właśnie w drodze licytacji elektronicznej – chyba że wierzyciel zażąda licytacji publicznej (tradycyjnej) przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. To istotny termin dla wierzyciela: jeśli wolisz klasyczny przetarg, musisz zgłosić to we właściwym momencie, bo po uprawomocnieniu opisu i oszacowania zasadą pozostaje droga elektroniczna. Gdy nieruchomość zajęto dla kilku wierzycieli, żądanie licytacji publicznej może zgłosić którykolwiek z nich. Elektroniczną licytację nieruchomości wprowadziła do KPC ustawa z 28 maja 2021 roku.
E-licytacja ruchomości odbywa się na wniosek wierzyciela złożony po zajęciu. Obwieszczenie o niej zamieszcza się na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej tydzień przed terminem (przy rzeczach łatwo psujących się – 3 dni). Sama e-licytacja ruchomości trwa co najmniej 7 dni (rzeczy łatwo psujące się – co najmniej 2 dni), a jej rozpoczęcie i zakończenie przypada między 9:00 a 14:00 w dni robocze.
Ile to kosztuje wierzyciela
Egzekucja licytacyjna nie jest darmowa i część kosztów wierzyciel finansuje z góry. Jeśli komornik wezwie cię do uiszczenia zaliczki na wydatki, musisz ją zapłacić – bez wymaganej zaliczki komornik może nie wykonać czynności, która wydatku wymaga (na przykład nie zleci operatu szacunkowego). Wydatkami są między innymi należności biegłych, koszty ogłoszeń, doręczeń, przejazdów i osób powołanych do udziału w czynnościach. Zaliczka na koszty doręczenia korespondencji co do zasady nie może jednorazowo przekraczać 60 zł, chyba że planowane wydatki znacznie przewyższą tę kwotę. Koszt operatu szacunkowego nieruchomości to wydatek związany z opisem i oszacowaniem.
Dobra wiadomość: koszty egzekucyjne są zaspokajane z kwoty uzyskanej ze sprzedaży przed większością należności wierzycieli – w pierwszej kolejności planu podziału. Brak zaliczki na bieżąco to jednak częsty błąd, który zatrzymuje całą egzekucję.
Plan podziału: dlaczego wierzyciel nie dostaje wszystkiego
To najczęściej niedoceniany element całej procedury. Pieniądze ze sprzedaży nie trafiają wprost do wierzyciela, który wszczął egzekucję – dzieli je plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji, według sztywnej kolejności kategorii z art. 1025 KPC. W uproszczeniu:
- kategoria 1 – koszty egzekucyjne (z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika),
- kategoria 2 – wymagalne należności alimentacyjne,
- kategoria 3 – między innymi należności za pracę za 3 miesiące, do wysokości minimalnego wynagrodzenia,
- kategoria 5 – należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym,
- kategoria 9 – należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję,
- kategoria 10 – inne należności.
Wniosek jest twardy: zwykły wierzyciel B2B, niezabezpieczony rzeczowo, konkuruje w kategorii dziewiątej – za kosztami, alimentami, wynagrodzeniami i wierzycielami hipotecznymi. Co więcej, wierzyciel hipoteczny może uzyskać zaspokojenie z nieruchomości w kategorii piątej, nawet jeśli sam nie prowadził egzekucji w tej sprawie. Jeśli suma nie wystarcza na wszystkich wierzycieli tej samej kategorii, dzieli się ją proporcjonalnie. Odsetki i koszty postępowania co do zasady zaspokaja się w równym stopniu z należnością główną.
To dlatego zabezpieczenie wierzytelności (hipoteka, zastaw) jeszcze przed sporem jest tak cenne – przesuwa cię w planie podziału o kilka kategorii w górę.
Gdy licytacja jest bezskuteczna: przejęcie na własność
Co, jeśli nikt nie kupi majątku? Po pierwszej bezskutecznej licytacji nieruchomości komornik wyznacza drugą – ale tylko na wniosek wierzyciela, nie z urzędu. Pilnowanie tego terminu to obowiązek wierzyciela.
Jeśli także na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, wierzyciel egzekwujący może przejąć nieruchomość na własność za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie trzeba złożyć w ciągu tygodnia po drugiej licytacji. Gdy żaden wierzyciel nie przejmie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne z niej umarza się, a nową egzekucję z tej samej nieruchomości można wszcząć dopiero po 6 miesiącach od daty drugiej licytacji.
Przy ruchomościach jest podobnie: jeśli pierwsza licytacja nie dojdzie do skutku, wierzyciel ma 2 tygodnie od zawiadomienia, by żądać drugiej licytacji albo przejąć ruchomości na własność za cenę nie niższą od ceny wywołania.
Warto też wiedzieć, że jeśli przed zamknięciem przetargu dłużnik zapłaci należność wraz z kosztami, komornik umarza egzekucję – sama groźba licytacji bywa skutecznym bodźcem do zapłaty.
Ile trwa licytacja komornicza
KPC nie przewiduje jednego maksymalnego terminu zakończenia egzekucji licytacyjnej, więc czas zależy od rodzaju majątku i przebiegu sprawy. Licytacja ruchomości kończy się zwykle szybciej, bo nie wymaga opisu i oszacowania nieruchomości ani przysądzenia własności przez sąd. Licytacja nieruchomości trwa dłużej niż sama data przetargu – obejmuje uprawomocnienie opisu i oszacowania, przybicie, zapłatę ceny, przysądzenie własności i dopiero potem podział sumy. W praktyce od wniosku do wypłaty mijają miesiące, a przy nieruchomościach często rok lub więcej.
Najczęstsze błędy wierzyciela
- Brak zaliczki na wydatki – bez niej komornik może nie wykonać czynności wymagającej wydatku, a egzekucja staje.
- Brak danych o majątku dłużnika – nie da się zlicytować czegoś, co nie zostało zajęte; bez wiedzy o majątku egzekucja kończy się umorzeniem.
- Nieuwzględnienie hipotek i innych praw pierwszeństwa – mogą wyprzedzić cię w planie podziału i pochłonąć całą kwotę.
- Przeoczenie terminów – na żądanie licytacji publicznej, na wniosek o drugą licytację i na przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej licytacji (tydzień).
Najczęściej zadawane pytania o licytację komorniczą
Ile wynosi cena wywołania na licytacji komorniczej?
Przy nieruchomości w pierwszej licytacji to 3/4 sumy oszacowania, w drugiej 2/3. Przy ruchomości w pierwszej licytacji 3/4 wartości szacunkowej, w drugiej połowa. Cena wywołania to minimum, od którego startuje przetarg.
Co to jest rękojmia w licytacji?
To wadium, które licytant wpłaca, by móc przystąpić do przetargu – wynosi 1/10 sumy oszacowania. Przy nieruchomości składa się ją najpóźniej dzień przed licytacją. Przy ruchomości o wartości do 5 000 zł rękojmi się nie składa.
Czy mogę przejąć majątek dłużnika, jeśli nikt go nie kupi?
Tak. Po drugiej bezskutecznej licytacji nieruchomości wierzyciel egzekwujący może ją przejąć na własność za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania, składając wniosek w ciągu tygodnia po licytacji. Przy ruchomości – za cenę nie niższą od ceny wywołania, w ciągu 2 tygodni od zawiadomienia.
Czy dostanę całą kwotę ze sprzedaży?
Nie zawsze. Pieniądze dzieli plan podziału według kolejności z art. 1025 KPC. Najpierw zaspokaja się koszty egzekucji, potem alimenty, wynagrodzenia i wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo (hipoteka, zastaw). Zwykły wierzyciel B2B jest w kategorii dziewiątej, więc może otrzymać tylko część należności.
Czym jest e-licytacja komornicza?
To sprzedaż przez system teleinformatyczny zamiast ustnego przetargu w sali. W 2026 roku sprzedaż nieruchomości co do zasady odbywa się elektronicznie, chyba że wierzyciel w terminie zażąda licytacji publicznej. E-licytacja ruchomości trwa co najmniej 7 dni, a oferty składa się online.
—
Licytacja komornicza bywa skuteczna, ale jest długa, kosztowna i pełna terminów, które trzeba pilnować – a na końcu i tak liczy się miejsce w planie podziału. Droga do niej zaczyna się od tytułu wykonawczego, czyli od windykacji sądowej, a powodzenie zależy od wiedzy o majątku dłużnika. Gdy egzekucja okazuje się bezskuteczna, alternatywą bywa sprzedaż wierzytelności. Chcesz, żebyśmy poprowadzili egzekucję za ciebie i przypilnowali każdego terminu? Skontaktuj się z nami – pracujemy w modelu success fee.
